ROMA - Cedolare ridotta al 10% sui contratti a canone concordato e per studenti, da quest'anno e fino al 2017. Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del decreto con il piano casa le novità sono finalmente in vigore. I vantaggi si faranno sentire fin dalla prossima dichiarazione dei redditi per chi ha già in corso un contratto agevolato, risparmiando sull'acconto. Opportunità di risparmio ci sono anche per chi sta per stipulare un nuovo contratto, o per chi ne ha in corso uno in scadenza, in quanto è possibile optare al rinnovo per il canone concordato. Più complicato il discorso per chi ha un contratto libero stipulato da poco: per optare per il canone concordato, infatti, è necessaria una disdetta anticipata e la stipula di un nuovo contratto, operazione che presuppone necessariamente un accordo con l'inquilino che dovrà essere disposto ad accettare anche e soprattutto una diversa durata del contratto. Il canone concordato. I contratti con cedolare ridotta al 10%, infatti, sono solo quelli con durata di tre anni più due e canone entro i limiti di quello prefissato dagli accordi territoriali nei comuni ad alta tensione abitativa. Si tratta dei capoluoghi di provincia e dei comuni limitrofi, in tutto 716, nei quali sono state prefissate delle fasce di oscillazione per le locazioni, suddividendo i comuni per singole zone territoriali, all'interno delle quali sono definiti gli importi per metro quadro, in riferimento alla tipologia, e alle caratteristiche interne
dell'immobile. Fino a prima della crisi la differenza tra canone concordato e canone libero era significativa: oscillava del 20/30%. Negli ultimi due anni invece la forbice si è notevolmente ristretta e le differenze si sono praticamente azzerate per gli immobili di taglia media e medio pregio. Quindi se si ipotizza di mettere sul mercato il proprio immobile la prima cosa da fare è quella di procurarsi le tabelle con gli accordi territoriali, rivolgendosi per questo direttamente al proprio comune. Peraltro le tabelle sono applicabili con una certa elasticità e si presuppone sempre un accordo tra le parti. Per gli appartamenti ammobiliati peraltro è prevista dagli stessi accordi la possibilità di applicare canoni più elevati. Muovendosi con un po' di accortezza, quindi, si può avere un canone vicino a quello di mercato con un consistente risparmio di imposte, con in più il vantaggio che il contratto, compreso il primo periodo di rinnovo obbligatorio, ha la durata complessiva di cinque anni. Scaduto questo termine tutte le condizioni possono essere riviste.
I contratti per studenti. Lo stesso discorso in riferimento al canone si può fare per i contratti per studenti. Anche in questo caso i livelli del canone sono fissati a metro quadro da specifici accordi territoriali, ma basta dotare l'appartamento dell'Adsl per poter applicare il canone di fascia alta se non oltre. Inoltre il contratto per studenti fuori sede, che è applicabile anche agli specializzandi e a chi è iscritto ad un dottorato di ricerca, ha una durata massima di tre anni. Proprio per questo può essere un'ottima soluzione per chi non vuol tenere occupato il proprio immobile troppo a lungo. La cedolare al 10%, invece, non è applicabile ai contratti per uso transitorio diversi da quelli per studenti, per i quali è prevista solo l'aliquota al 21%, come per i contratti stagionali o per vacanza.
Come e quando si fa l'opzione. Per chi deve stipulare un nuovo contratto l'opzione per la cedolare si fa in automatico al momento della registrazione e azzera tutte le imposte di registro e di bollo. Per i contratti già in essere va fatta, invece, alla scadenza annuale, ossia nel momento in cui si sarebbe dovuta pagare l'imposta annuale di registro. Per passare da un contratto libero ad uno a canone concordato, invece, come detto, occorre disdire il vecchio e stipulare un nuovo contratto, operazione possibile solo in accordo con l'inquilino, che, presumibilmente, chiederà a questo punto uno sconto sull'affitto, cosa che va messa in conto se si decide di fare questo passo.
Le regole per la dichiarazione. Per quel che riguarda le imposte, poi, la cedolare si applica solo a partire dall'annualità per la quale si è fatta l'opzione, ossia coincide con le annualità contrattuali. In pratica chi opta adesso per la cedolare dovrà pagare in ogni caso l'acconto di luglio per il 2014 sulla base del canone sottoposto ad Irpef, mentre non dovrà versare l'acconto della cedolare. A novembre, volendo, si potrà ridurre l'acconto in considerazione della cedolare, ma occorre in ogni caso fare i calcoli con attenzione perché per chi paga meno del dovuto le sanzioni sono salate. Nel 2015, invece, si pagherà il saldo della cedolare per il 2014 più gli acconti della stessa cedolare per il 2015. Inoltre occorre inviare una raccomandata all'inquilino per avvertire che non saranno più dovuti gli aumenti contrattuali annuali, in quanto l'opzione per la cedolare li blocca.
Quando la cedolare può non essere conveniente. La cedolare, anche nella nuova versione light, in linea di massima conviene sempre a chi ha altri redditi oltre a quelli da locazione. In questa situazione è infatti possibile continuare ad usufruire di eventuali detrazioni per spese mediche o di ristrutturazione o per i familiari a carico, e in più il reddito da locazione non si somma agli altri redditi e quindi non fa scattare l'aliquota superiore. Chi, invece, non ha altri redditi oltre alla locazione può non avere convenienza ad effettuare l'opzione in tutti i casi in cui ha spese da detrarre tali da azzerare le imposte sul canone. Si tratta, però, di un discorso teorico in quanto l'unico modo di sapere se conviene optare o meno è quello di verificare quanto si dovrebbe pagare con uno o l'altro regime. Necessario, quindi, quindi, rivolgersi ad un Caf o comunque fare una proiezione sulla base della proprie situazione reale.